・内装業者はあまりに安すぎる業者はやめておく。目先の安さをとると必ず後々ほころびが出てくる。
・高いか安いかは業者も関係するが何より物件による要因が大きい
・エリアを決める際は下調べが肝心。感覚で判断しない。数字を頼りにする

テナントを選ぶ際、絶対守って頂きたい3つの事があります。それが

1、家賃について

2、出店場所について

3、席数について

という3点です。

1、家賃について

家賃ですが管理費用込みで15万以内です。

10万と15万の差は5万ではありません。なぜなら賃料が上がれば経費の部分も上がるからです。

つまり15万稼ぐために必要な経費は

   10万稼ぐために必要な経費以上にかかるのです。

もし15万以内でないのであれば物件が出るまで待ちましょう、理想は10万以下です。

潰れる店の共通点として”高い家賃”による影響があります。

保証金に関しては最高で8ヶ月となります。

今のご時世でそれ以上必要とするところは絶対選ぶべきではありません。

*家賃が安くてもやめておいた方がいい。

家賃というのは場所もありますが築年数による部分が大きいです。

築年数は新しい方が当然高く古ければ安くなります。

なので安くするなら当然新築は難しいでしょう。

テナントは古いからといって決してダメなわけではありません。

木造じゃなければ築年数40年・45年とかも平気です。

ですが木造建築の場合はやめておきましょう。

考えとしてイメージしやすいのが

テナント=人の年齢

として考えることです。

人って20歳まで体が成長してそれ以降は徐々に衰えていきます。

この人間で言うところの20歳をテナントの築年数1年とお考えください。

テナント築年数1年=人間でいう20歳

つまり

テナント築年数10年=人間でいう30歳

テナント築年数20年=人間でいう40歳

テナント築年数30年=人間でいう50歳

テナント築年数40年=人間でいう60歳

テナント築年数50年=人間でいう70歳

テナント築年数60年=人間でいう80歳

なわけです。

人って大体いくつぐらいからガタがきますか?

50歳すぎると腰やら膝やら何かしらの痛みが出てくると思います。

つまりテナントも築年数が30年を超えたあたりから何かしら悪いところが徐々に出てきます。

私の感覚的に

テナント築年数10~20年はほとんど問題ありません。

テナント築年数30~40年だと何かしら老朽化している部分があったりします。

テナント築年数50~60年だとほとんど何かしら老朽化しています。

古いとさらに給水が20mmでなく13mmのところも多区なるのでその分費用はかかります。

(シャンプー台1席なら13mmで問題ないが2席なら20mmは必要。でないと水が全然でなくなる。)

基本的に建物の築年数が古ければその分家賃は下がりますが老朽化による問題も多くなるのです。

2、出店エリアについて

まずは出店するエリア(市町村)を決めていきます。

市を住民基本台帳を使用して人口の数を調べてください。

またここ5年間の人口推移も確認することも重要です。

人口が増えているのか減っているのか。大幅に減っているようならお勧めしません。

基本的には市のホームページに記載があります、都内や政令指定都市なら区で探してみましょう。

続いてウィキペディアで出店したいエリアの最寄りの駅を調べていきます。

そこに必ず「利用状況」という項目があります。

その項目に「乗車員数」とありますので推移や数を調べてみてください。

記載がない場合は余程小さい駅な可能性がありま、その時点でサポート対象外です。

エリアが決まったら具体的に出店する場所(駅から徒歩何分か)を考えます。

出店場所は駅から徒歩10分内です。

*家賃が10万以下であれば駅から離れていてもOKです、ただ求人が取れにくいというデメリットがあります。

商業施設の中とかでなく路面店での出店となります。

ある程度したらテナントの内見をするようになると思います。

その際、内見は内装屋に見てもらえればいいのですが
外装や周辺は自分の感覚で判断せねばなりません。

お客様は基本的に女性になります。

なので女性目線に立つこと。

例えば商業ビルに入っている3階のテナントだとしましょう。

当然風俗店などが入っているビルはダメです。

ビルの1階が飲食店で飲食店の入り口周りが汚かったり

脇にゴミ袋が置いてあったりビルとビルの間を見てみると

ゴミが散乱してたりするようならそれも良くないです。

例『エレベーターが臭い、汚いなど、妙なポスターが貼ってるなど』

女性はそれだけでアナタのお店でなくても嫌悪感をアナタの美容室に抱いてしまうのです。

3、店舗の席数

自分が始めるお店の規模を以下を参考に考えてください

理想の席の組み合わせとしてはオススメしているA・Dになります。

A セット椅子1 シャン台1 オススメ 最小限のリスクにおさえられる。家賃も安いし成功確率が高い

B セット椅子2 シャン台1 できないこともない。ただ被る可能性が高い

C セット椅子2 シャン台2 もったいない。2席のサロンだとどうしてもスタッフが2人になってしまう

D セット椅子3 シャン台2 オススメ 私の場合はこれ。最も合理的、これなら4人働ける

E セット椅子4 シャン台3 でかすぎる。家賃が高くなる。ならDにして2店舗目を開くべき

F セット椅子5 シャン台3 でかすぎる。家賃が高くなる。ならDにして2店舗目を開くべき

AかDにすべきです。Aでも店舗は増やしていくことができます。

B、Cでも問題ございません。E、Fは選ばないようにしてください。

やり方次第なので自分の身の丈にあった規模を選んでください。

安く済ませるテナント選び

工事費をできる限り安くするには、

以下の状態にあるテナントを選べれば値段が安く済みます。

●1階より2階以上

2階以上でも集客できるため問題はありません。

ネット認知の時代なので外を歩いている人や車から確認できなくても大丈夫です。

●スケルトンでなくエアコンや天井などが残っていてそのまま使えそうなこと

スケルトンとは、配線などがむき出しになっていて壁などもそのまま剥きでている状態を言います。

一から作りやすい分使えるものがないので費用は高くなります。

エアコンなどは使える使えないで業務用なので30~50変わってきます

またトイレも便器から交換となると高くつきます。

●水道口径(給水変更の必要がないこと)

古いところほど13mmとかだったりします。
シャンプー台2台なら正直20mmは欲しいところです。(業者が内見しないと厳しい)

●排水管口径(建物が古いと工事の必要性)

理想は75mmですが結構60mmとかでもなんとかなります。
それ以下になると工事が必要でお金がかかります。(業者が内見しないと厳しい)

これらを踏まえ内装業者を選ぶ上で1番大切なこと。

それは

「ここはやめておいた方がいい」

としっかり言ってくれる業者です。

彼らはプロですからわかってるのです。

そのテナントがいいかどうかを。

1番良くないのはテナントの良し悪しを隠し契約をしてくる業者です。

内装屋は正直ピンキリです。

テナント探しから相談に乗ってくれるところから、テナントが決まらないと動いてくれない内装屋まで様々です。

理想は内見時に、「ここは高くなる・安くなる」をはっきり言ってくれるところが良いと思います。

群馬、栃木、茨城、埼玉、東京、神奈川、千葉で出店の方は専門業者をご紹介いたします。

美容室専門業者で構造設備基準に従って作ってくれます。

規定されている不浸透性の材料を使用し設備作業面の照度も考慮し

保健所審査に必要な紫外線消毒器・蒸気消毒器の準備までしてくれますので

そう言ったものをわざわざ購入する必要がありません。
(購入してもほぼ使わないのでムダなだけ)

当社との信頼関係がありますのでテナントを見て高いか低いかを正確に述べてくれますし

高くつく場合は止めてくれます。

私の意思を伝えているので無駄のない設計はせずに営業に必要な必要最低限の作りで留め
内装費用が平均水準より安くすみます。

工夫したデザインを無料で考えてくれるのでぜひ内見する際にご利用ください。

利用の際は私までお早めのご連絡をいただけるとスムーズです。

また利用して頂く方には薬剤一式をOPENの際プレゼントしています。

居抜き物件はよくない

よく居抜き物件=安い

みたいなイメージを持つ方がいます。

もちろん安いです。

ですがこれは半分正解で半分間違え。

居抜き物件が安いというのは短絡的です。

” 開業資金だけ ”を考えれば確かに安いです。

ですが店舗経営というのは維持費がかかるのです。

ここで言う老朽化、経年劣化に伴う修繕費や修理費です。

基本的にしっかりした内装屋ほど断られる傾向があります。

居抜き物件はそもそも前のサロンがお願いした業者が作っているので
破損した時などの責任の所在が難しいのです。

例えば壁掛けのシャンプー台が壊れたとしましょう。

OPENして半年、壁から水などが漏れてシャンプーが使えませんとなり担当の業者に連絡をします。

通常なら保証として担当業者が無料で直してくれます。

作って終わりではなくその後の経過もちゃんと様子を見てくれます。(少なくとも私が契約しているところは。)

ですが居抜きだとこうはなりません。

シャンプー台を設置したのが担当業者でもそもそも壁を施工しているのは以前の業者なのです。

なのでこれを直してくれと言うのは通りません。

じゃあ以前の業者に連絡して直してくれるかと言うと

「それを承知でアナタは居抜きにしたんだよね?」

と言われておしまいです。対応はしてくれないでしょう。

店舗経営は1年だけですか?

違うはずです、

何年も、いや何十年もするのです。

1年目で上記のような水関係のトラブルが発生したらそれこそ撤退原因になります。

2、3年も経たぬうちに壁の部分が腐ってしまい修繕費用が大幅に高くついてしまうでしょう。

ですのでこう言った理由で居抜き物件はオススメしません。

じゃあ居抜きなんて全く利用すべきでないかというと業種によってはそうでもありません。

居抜きにオススメなのはエステ・マッサージ業態です。

これはなぜか?

ガスと水をほとんど使わないからです。

ですのでこう言った業態なら居抜きはオススメですが美容室は向いてないのでやめておきましょう。